建物明渡訴訟は、ホント割に合わない。
以前、お話した不良入居者の建物明渡訴訟の件ですが、
今日 弁護士さんと相談して いくらぐらい費用がかかるかお伝えしたところ、
オーナーさん的に金額が高くて、オーナーさん裁判するか躊躇してしまっている状態
まあ、滞納額２０万もしないのに、着手金３０万かかって成功報酬も同額くらいかかる
さらに相手が出て行かなかった場合、強制執行になるのでそれでも２０～３０万ぐらいかかりそうなのです。計８０万ぐらいかかる感じ別途訴訟費用実費かかる。
さらにいうと大抵 訴訟期間って早くても数か月かかる下手すると半年以上かかるので、その間の家賃も入らないとなるとなるととりあえずそのままで今の滞納家賃を回収する方向になるっていうのが私が考える最悪のパターン
今回のこの入居者、中年独身女性の生活保護者で拗らせちゃった系の宇宙人入居者なのでもう何年も苦しめられてる入居者なので追い出すのがベストなんだと個人的には思っているのです。
先日内容証明で、家賃滞納したので、支払わない場合、法的対処しますって内容送ったら、うちの会社に本人から電話があり、オタクとは、取引しないし支払わない。あと結婚してるから旧姓で呼ばれるとすごく不快だわとの電話がありました。
あれ？この人独身のはずなんだけどな、今住んでるところも単身アパートだし、一人で住んでるみたいだし、調べてみるかとなって住民票とってみたら、苗字は変わってませんでした。
この人すげー虚言壁の人なんですよね。
数えきれないぐらい様々な虚言を放ってきてまして、やべーこの人宇宙人だよって
まだ私が２０代のペーペーとのとき、世の中には地球外生命体がいるのだなって思い知らされました。
新人には、ちと辛い方でした。
ですので、この人はなあなあで済まして、問題を先送りするのではなく折角家賃滞納３か月してくれたのだから、３か月滞納だと過去の判例でもほぼ間違いなく建物明渡訴訟勝てるので、やるべきなのだと私はオーナーさんに伝えました。
むしろ私が危惧するのは、宇宙人入居者さんが家賃１か月分だけ支払って滞納額が２か月になっちゃうことが一番怖いです。それだと裁判が微妙なことになってしまうので、
金額が高いなら、訴状は司法書士さんに作ってもらって裁判はオーナーさん自身でする本人訴訟だと格安ですよとアドバイスしたのですけど、やったことないからやるとしたら弁護士さんに頼みたいでも弁護士費用高い～～ってオーナーさん悩んでる状態
費用の中に占有禁止の仮処分とか入っているけど、これ必要なの？これ省くと安くならないとか言い出して、問題ないかもこともないですけど、それ省くと超めんどくさいことが発生する可能性ありますよとか
いろいろ説明するのに疲れた～～
とりあえず近日中に結論出すとのこと、その間に宇宙人が家賃を支払わないことを願うばかりです(´・ω・`)
この方家賃滞納した時に、いろいろ言い訳するのですが、
一番 面白かったのは、ラマダン（断食）だから家賃支払えないっていうのが
ハイライトでした。
もう、どうツッコんでいいのかわからない人です
貧困女子 夢見る上京女子
最近、貧困女子に関することをニュースや書籍で見かける
この仕事で夢見て上京してきて、夢破れて実家にかえるという事例を少なからず見かけることはある。
「かぼちゃの馬車」という記事をツィッターで見かけた
なんと初期費用1万円で住むことができ、職も斡旋してもらえるらしい。
住居は 少し前にはやったのシェアハウスのようだ。
（初期費用1万円は火災保険なのかな？）
どんな職を斡旋されるのだろうと思ったが、その運営会社でワタミと業務提携と記載されており・・・・・あ、察し・・・・・
住居も都内7.3㎡ 家賃3万円 共益費2万円とからしい、見かけ上家賃安く見えるけど
共益費たけ~ まあ、シェアハウスは水道光熱費込の金額になっているので、共益費管理費等は高くなる傾向があるのだが、それでも割高だと思う。
純粋な家賃４万円程ぐらいかな
あと、7.3㎡がどれほどの広さかぴんとこないかもしれませんが、
６帖が約１０㎡だと言えば広さが想像つきやすいのではないでしょうか。
普通の賃貸物件には居室以外に、収納スペースがあり、キッチン、お風呂、トイレが付きますので・・・
私の経験則では、
居室６帖 お風呂トイレ一緒の物件で１５㎡程（以下①とする）
居室６帖 お風呂トイレ別の物件２０㎡程（以下②とする）
居室７～８帖お風呂トイレ別 脱衣所あり洗面台独立の物件２５㎡程（以下③とする）
（上記には、キッチン、収納、シューズボックス、洗濯機置き場はあるものとして）
こんな感じでいかにシェアハウスの部屋が小さいかがわかると思う。
もちろん、シェアハウスには、キッチンお風呂トイレは共用としてついています
それを加味しても居室部分は小さい、収納なしでも４．５帖ほどしかないでしょう。
収納があったら、居室部分４帖もないな ベットとテレビおいて終わりみたいなお部屋でしょうね・・・
ただ、建物収益的には、シェアハウスは利回りの高い物件になります。
１００㎡の建物が建てられる土地があるとしまして
上記での ①なら６個 ②なら５個 ③なら４個になります
①・家賃6万円だと３６万
②・家賃６.５万円だと３２．５万
③・家賃７万円だと２８万
あくまで概算例です。
賃貸物件は小さく区分けした方が、利回りは高くなる傾向があります。
（ただ、新築 築浅のときならまだましですが、お風呂トイレ一緒の物件は空室が長期化しやすいので、やはり住む上で快適な住環境がもっとも利回りがいい物件だと私は考えています。）
なので、都心では、ワンルームばかりが出来てしまい人口構造が歪になってしまうので
ワンルーム規制が出来たりしました
専有面積小さい方が家賃は安いのですが、①の占有免責をもっと絞って１２．５㎡にすれば、③の倍の個数の部屋が作れるんですから
かと言って家賃は③の半分になるわけじゃないので
シェアハウスはさらに、利回りがよくなるんです。上記のように７．２㎡だったら、
お風呂やキッチン等の共有部分面積を２０㎡ぐらいに抑えたら
１００－２０＝８０
８０÷7.3＝10.95
約１１個の部屋作れるんですから
家賃４万円だとしたら４４万円 圧倒的利回り！③の約１．５倍
さらにいうと 建築で一番お金かかるのが お風呂トイレキッチン等の水回りなんです。お風呂だけでも１００万円ぐらいかかります。
そういった部分を共有分として（まあ、複数人使うので高めのものを使うのでしょうが）各戸につけるより建築費は格段に安くなるんでしょう。
これ見て運営側はおいしいビジネスなんだろうなあ、さらに職業紹介でも利益があげられるのですから
ただ、貯金がない人が上京するには、ベストとは言えないですがベターな手段の一つなのかもしれません。初期費用は１万円ですし、職の斡旋してくれますので、ある程度貯金が貯まったら引っ越しは出来るわけですし、地方で東京に転職の為に面接を受けるよりも都内に住所があったほうが有利ですからね。
上京に夢見る女子は、多いのでしょう だからこのシェアハウス運営会社は売上右肩上がりですから
シェアハウスってトラブル多いので、そういったリスクある上での成長なのでしょう
シェアハウスの入居者が滞納すると建物明渡訴訟ってできるのだろうか？とか様々な難しさがあることでしょう
ここで私が経験した家賃滞納して部屋を出て行ってもらった３０代女子の話をしようと思います。この方も夢見て上京してきた系でした。
きっかけとしては、とあるアパートをうちが管理することになったことがはじまりです。
もともとは、新宿の小さな不動産会社が管理していた物件だったのですが、
経営者も高齢で閉業することになり、ちょっと懇意にしてたのでそこの社長がうちのところに管理を委託したらという話をその物件のオーナーさんにしたらしく
うちが管理の委託を受けることになりました。まあ、新宿から遠かったので、ちょっとしたことをやってあげたのですが、恩を売ることはまったくの無駄ではないのでしょうね。まあ、かなりまれなケースです。たいていは、特に次の管理先を決めずにってことが多かったりします。ただ、死肉に群がるハイエナのようにどこの不動産会社も嗅覚はするどいのでつぶれる前に管理物件は引き抜かれたりしますけど
まあ、管理物件になって驚いたことはいくつかありました。
何室空室なのかもわからない！
空室も含めて、カギのない部屋がある！
半分以上空室！
ほかにも、集合ポストはチラシやごみが散乱、引越された方が残された粗大ごみがそのまま放置されてる などなど
・・・オーナーさんは相続で受けた物件であまり物件に愛着があるわけではなく、賃貸物件のシステムをよく理解してない。
物件自体も築年数２０年越え、お風呂トイレ一緒という苦戦しそうな物件ただ
駅からは徒歩５分ちょっとでいける距離なのでそこが救いといった感じです。
調べて驚きだったのは、電気ガス止まっても生活している人がいたんです
３０代前半女子で、水は使えてたようなので、水道代は払っていたみたいです
さらにいうとこの人
家賃滞納２年ぐらいしてるんです。
辞めた管理会社は一応滞納督促はしていたみたいなのですが、効果がなかったみたいです。
督促の経過は、いろいろあったりしたし、書こうかなと思ったけど、
今は省いておきます。（追記で書き出すかも）
滞納している女性は、会って話をしたが、３０代の中肉中背の気弱そうな方でした。
話してみると地方から夢見て上京してきたけど、職を転々としてお金がなくなり・・・
電気ガスがとまり、もちろん家賃滞納もする状態になってしまったとのこと
家族の反対を押し切って上京してきたので、親は頼りたくないし、絶対親には言わないでほしい （親は保証人ではなかったです）
上京してきたのはいいが特にスキルや資格があるわけではなかったので、そういった場合はなれる仕事は限られています。
コールセンターで働いていたらしいですが、給料は１９万ほど、
ただ、交通費や社会保険を引くと手取り１５万弱になってしまう。
それでも、家賃払っても十分生活は出来るんですけど
家賃は５万ちょっとぐらいだったので、ゆとりある生活は送れないのでしょうが・・・
それよりも問題は、この方の仕事をすぐ辞めてしまうところなのでしょう。
本来なら、ある程度貯金または転職の目星をつけて辞めてしまうので、家賃、光熱費払えなくなる。
コールセンターは、クレーム産業であり、何本とったとか業務内容も数字化されるのでキツイというのはあるのでしょうが・・・
仕事で嫌なことがあって、辞めて 転職してもまた辞めてと家賃遅れがちになり、電気ガス止まって、ついには、家賃まったく支払わない状態が１年以上になってしまう
累計家賃滞納２年ほど・・・
よく、女性のほうが、イージーモードだよな体売ればいいんだからという極端な話をされる方がいますが、男の方が仕事のつぶしが利くことが多いし
私は、貧困層はやはり圧倒的に女性のほうが多いと思いますし、経験則上正しいと思います。
（あ、ちなみに男でも体売ることは出来ますよ。
昔、新宿で同僚と飲んで帰路につこうとしたとき、お兄さん２万円でどうって男性に話かけられたことがありました。振り切って逃げました いや~気持ち悪かった）
男性の方が、肉体労働系という未経験可で比較的高給な仕事はあったりもします。
今まで、本当に生活苦しくて家賃が払えない人を見てきたが、今回のこの人は、ネイルもしていて化粧もしているようだったし、ガスが停めれてお風呂はどうしてるのか聞いてみたが、近くの銭湯にいってるようだった。
むしろ、頻繁に銭湯いく方が、お金かかるだろうと思いましたが・・・
おそらく、嫌なことには、今まで関わらず、嫌なことに接したら逃げてしまうタイプの人間なのではないかと 失礼だが勝手に思ってしまった。
今までの滞納ガス料金払えば、ガスも使えるのにその方が、銭湯よりやすいのに、ですが 滞納分支払ますとの連絡することが嫌なのでしょう。
家賃払えずに出て行ってもらったシングルマザーの方とかいたが、もっと悲壮感が伝わってきました。
また、美容師見習いで手取り１１万円程でほんとに家賃払えるのか不安だったが、滞納せず払っている方もいます。
そういう人を見てきたが、この人には、危機感というのがちょっと抜けているというか
上京してきたのも、何かが嫌で、逃げ出してきたのではないかと思ってしまった
ただ、無責任なことは誰かがその責を負わなきゃならないわけで、
家賃滞納の件は、大幅に免除するかわりに出て行ってくれということで話をまとめた。
免除しない滞納家賃は、叔父だという人が支払った。
退去ときにも、いろいろと一悶着あったりもしたが
結局は、この人は、様々な人に迷惑を振り分けてそれでも平気な人なのだろうなあと思ったし、救いは救ってくれる人がいたことでいなかったら、ホームレスになっていたのだろうと思いました
退去の前に部屋を見させてもらったが、
すごいゴミ屋敷でした
大家さんがよく女性の方が部屋をキレイに使ってくれるから女性の方がいいよね
と言われるが、最近その法則は崩れているのではないかと思うことが多い・・・
クリーニングしても匂いはとれず、半年後でもコバエが発生するのは、
事故物件を凌駕するなと思った。
心の中で、○ねとさけぶ
休日明け
休みのときに、以前テナントを探されていた方が、某物件を申込みしたいその前に
内装業者に見積もりとらせるからもう一度なかみせて下さいとのことだった
ただ、昨日 私が休みのときにその電話が入ったらしく
上司は、その物件が 自社直接仲介じゃなくてほかの仲介業者が入っている物件だったので、直接取引できれば、折半にならなくていいからとの理由で、その物件のオーナーさんにうちでも仲介させてくれませんかと行きやがたったのです
（不動産仲介の賃貸っていうのは、宅建業法で賃料の一か月分しか仲介手数料とっては駄目ということになっています。
ただ、借主側からは仲介手数料ということで、貸主から広告料もしくは業務委託料としてとって宅建業法上で定められた以上の金額で取っているのが業界の常識かしてますね）
これは、他社の物件を仲介すると手数料が折半になっちゃうのでオーナーさん（貸主）のところに無断で訪問して直接取引できないか交渉する
業界で嫌われる抜き行為です(>_<)
ちなみに結果は、Ａ社に仲介頼んでいるからそこを通してよとの結果だった
休みのときに、無断でこういうことされるとすげー迷惑
何が迷惑ってＡ社に無断で直接取引できないか交渉しにいったってことが
バレてしまってるんですから、
Ａ社としては、は？ふざけんなよ そういうことするんだオタクは！
状態です。
今日お客さんが見積もりとりたいから物件を見たいって言っていたのにね
鍵も借りれないならまだしも取引停止になるかも状態！
まあ、幸いにもＡ社の担当者は個人的にも飲みに行くっていうか今度も飲みにいく約束するぐらい友達というわけじゃねいですが、知人程度ではありましたので、
もう二度としませんから、ということなんとか許してもらえました。
マジ 上司は最近邪魔になることしかしなくてイラッとした瞬間でした。
悪いことは続くわけで、それとは別件で申込みをもらってて今度の契約締結予定の物件の貸主から電話があって、申込み者の内容悪いし、保証人も微妙だしって娘が言ってるからこの件はキャンセルだと
えっ、困るんですけど 今度の日曜日契約締結で
「お客さん今 住んでるところ解約してるんですよ」
それに 契約進めていいって言った貸主さんでしょ！
土壇場でやっぱりやめたはないですよ。
保証人からも印鑑登録証明書ももらってるし、
と言ったのですが、
契約者は自営業で、開業してまだ１年ほどしかたってない、
保証人も勤続半年で収入も低い
じゃあ 保証人代えればいいですか？とかいろいろいったのですが
駄目でした。
ホント、○ねって思いました
契約進めていいって言ってたのに、直前になってキャンセルです
救い難い上司の経営判断及び貸主の傲慢さは下っ端である自分がストレスで贖う形になるのです。
お客さんに契約できなくなったということ伝えなければいけないミッションが残っており、お客さんは既に現在の住所は解約予約をしているわけで、
お客さんからするとホームレスリスクが高まってるわけで
私が、キャンセルの判断を下したわけではないのですが
間違いなく電話した私に非難の矛先が向かうことは、想像に難くないわけです。
悪い事実はすぐお客さんに報告しなきゃいけないのですが
チキンオブハートな私の精神が電話をすることを拒んでおり、
１０分ほどの躊躇い時間というか ミニマム脳みそを振り絞り、こう言われたらこう言い返そう 自分の生存戦略上最適かつ理想的な状況を作り出す言い訳を必死に考えて
いざ、電話！
「○○さんですかお世話になっておりますタツキチです！」
「ああ、聞いてますよ オーナーさんから今回借りれないってこと」
（もう話いってたんかい！）
「大変申し訳ございません。 オーナーさんの娘さんが入居に反対したみたいでして
保証人を代えたらなんとかならないか。保証会社を使ってみたらどうか話したんですけど 無理だとの回答でした」
「こっちは困るんですよ。今度日曜契約締結だっていうから、今月○日に解約もしてるし、契約締結できるんじゃなかったんですか？ ブツブル・・・・」
そのあと、もう一度、入れないか交渉してくださいとのことでしたのですが
オーナーさんからは駄目との回答！
それを伝えてほかの物件に変えた方が現実的だと伝えたのですが、今回の物件新築で安い物件だったので、ワンランク下がった物件しかないんです。
そういうとやっぱり申し込ん物件がいいとかごねだして
「なんで契約できないんですか、契約できるって話だったじゃないですか。どう責任とるつもりなんですか？ 責任とって下さい」
「○○さん、言いたいことはわかります。ただ、申込みのときに伝えたと思いますが、契約締結するまでは、○○さんもキャンセルできますし、オーナーさんもキャンセル出来るんです 法的にも問題ありません。 おかしいと思うのでしたら、弁護士にでも相談されても結構です。 ただ、道義的になにもしないのは不親切だからこういった対応してますし、今回は仲介手数料はいりませんのでそれで納得されないのであれば、私は手を引きますので」
強気に出ましたら、正直、そういってほかの不動産会社行っていただいたほうが私としては・・・・
明日、再度来ていくつか物件みて判断するということになったんですよね。
手数料ゼロなのでただ働き案件なんですけどね。
はあ、メンタルガリガリ削られた一日でした(ﾉ△･｡)
非を認めない方っていますよね
先日話したクレームの話なのですが、
上司が対応してとばっちりを受けてるクレームなのだが、
ほぼ１００％相手が悪い案件なのに
相手は非を全く認めなくて困っていることなのだ
内容としては、退去者の敷金精算でのトラブルで
払わないと相手が拒否してることなんですが
敷金精算トラブルってよく問題が拗れることがあったりします。
いちおう うちは 国土交通省のガイドラインに沿った敷金精算しているし、
新築ではないことは うちもオーナーさんも承知しているので、今回の退去者がつけたのか 前の退去者がつけたのかわからないような汚損破損は結構大目に見てあげている方です
ただね、今回のオーナーさんが設備でつけたエアコンを外してもって行っちゃうのは明らかに退去者の過失でしょうし、最初相手が言っていた自分が購入してつけたものだから、外していきましたっていうのは どっちに非があるのか明白です。
こっちは重要事項説明書にエアコンが設置されていることは記載してありましたし、オーナーさんは製造番号も控えた保証書をもっているので上記の理屈は通じないのが、明白なんです。
でも、相手は、非をちっとも認めないから困っちゃうんです。
嘘じゃないホント話です。
相手は、言いたい放題 過去に暴言を吐かれたとか、そういうことがわかっているのならなんで引っ越し前に言わなかったのかとか、ただ、一言も謝罪の言葉もどうするかもいってこないのです。
こういうときは、こっちが下手に出るのは逆効果なんですよね
過去にあったことなのですが、家賃滞納者に督促するとそれよりここの具合が悪いんだよなんとかしろって言ってきて家賃滞納の件をうやむやにしようとするのです。
ただ、こういうときって下手のこと言っちゃうと揚げ足とってくるので
スゲー嫌なんです。
上司もこの人から電話出たくないから、外出の予定無理やり作って出かけちゃったりするので、そういった対応自分に振られたりするので
すっげームカツク( `°罒°)ﾑｷｰ
「あなた 名前は！」
タツキチ「タツキチです。」
「○○（上司）は何時帰ってくるんの！電話ほしいんだけど」
タツキチ「用事があると出かけてたのですが、何時に戻ってくるかわかりかねるんです」
「何時まで○○時までに折り返しの電話してくれるよう言ってくれる」
たぶん、上司はそのときまで帰ってくるかどうかわからないし、そんな約束したらこの人絶対そのことで責めてきたりすることが予想されます。
タツキチ「そのときまでに帰ってきてるかわかりませんので、お約束はちょっと・・・戻り次第電話するように伝えますので・・・」
「なんで出来ないのよ 罵詈雑言（過去にこういうことがあったとか真偽不明な内容） だから、○○時までに連絡ほしいって約束があなたからほしい」
タツキチ「責任を持てない約束は言えませんので、○○が戻り次第ご連絡させますのでご了承ください」
そこで矛先がタツキチに向かって 超メンドーなことになります。
この電話録音しているだの
過去にあるところに不備があったのに対応が遅かったとか
今回のエアコンも引っ越し前に言っておけばこういうことにはならなかったとか
今回の件とは関係ないことをほじくり出して、謝罪を引き出し
エアコンの件は大目にみろって言いたいのでしょうかね
その前に事務員さんが対応して、申し訳ございませんって言ったのですが
「今 申し訳ございませんって言ったね その件で非を認めるんだねって」
って言ってきて大変ややこしくなるのです。
こういった対応で あっちはこっちの揚げ足とりしてくるので
面倒なんですよね
自分が代わりに電話に出なきゃいけなくなることがこういうとき
多くなります
「家賃ほかの人より安く借りているから、値上げさせてもらうとかなにかといろいろ言われたんだよ おかしいでしょ」
タツキチ「ですが、それは単なる値上げの相談で結局は値上げされなかったはずですが
言い直しておきますと お客様は ほかの方より○千円安いという事実があるんですよ 」
「あなたは、そのことに関してどうも思わないの？」
タツキチ「話しが見えてこないのですが、・・・今回の件とどう関係があるのでしょうか？」
また、延々と過去話
タツキチ「つまり過去にそういったことがあるから今回のエアコンのことを大目にみろといいたいのでしょうか？」
「違うそういうことが言いたいんじゃない」
タツキチ「では、何をお求めなのでしょうか」
「・・・・・とりあえず ○○から折り返し電話ください」ガチャ
相手は、今回のことを大目にみてほしいとかの言質がほしいんでしょうね
早く、解決してほしい、この人の電話とりたくない(ﾉ△･｡)
